云阳网讯(记者 杨梅娜)近日,市民熊女士遇上了一件烦心事,前段时间,她租了一套房子,满心欢喜地将生活用品搬了进去,还购置了一些小家电,可刚住进去没几天,就被告知房子被银行申请拍卖,要求熊女士尽快搬走。
“我的损失谁来赔偿?”熊女士思来想去,怎么也没想通,她便前往云阳某律师事务所进行咨询。
据了解,熊女士租的孙先生的房屋系贷款购买,已经抵押给了银行,熊女士在不知情的情况下,承租了孙先生的房屋。后来,由于孙先生无力偿还银行贷款,导致该房屋被银行申请进行拍卖,银行要求与熊女士中止租赁合同。对此,熊女士认为“买卖不破租赁”,孙先生的房屋被拍卖,损害了自己的利益,银行无权要求中止租赁合同,要求在房屋出售后继续履行租赁合同,或者孙先生赔偿自己的损失。孙先生则认为对于租赁合同的违约自己并非主观故意,不应承担赔偿责任。
买卖不破租赁是否适用于有抵押的房屋?造成的熊女士的损失由谁承担赔偿责任?
律师说,目前,很多房产存在抵押权。合同法中确实有“买卖不破租赁”的原则,但这种原则的适用要根据具体情况而定。
《物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说,“买卖不破租赁”原则只适用于订立抵押合同前抵押财产已经出租的。而抵押权设立后抵押财产出租的情况不适用“买卖不破租赁”原则,那么,在这种情况下产生的纠纷,已造成损失的具体责任如何划分?
《担保法》司法解释第六十六条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产己抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
本纠纷中,孙先生的房产在租赁前已经进行抵押,属于租赁关系不得对抗已登记的抵押权的范畴,银行有权利对孙先生的房产进行拍卖处置。孙先生在出租房屋时没有书面告知熊女士该房产已抵押,因此,造成熊女士的损失,孙先生应该对此承担赔偿责任。